1️⃣宁波现房试点的臻堇园是21年2.1万拿地，23年开盘行情已变。后期臻堇园仅售2.3左右，还开了分销。
从中发现，现房项目需要提前2-3年预判产品，配套，需求。其次需要资金充沛/有成熟开发经验的央国企才能上这个牌桌。

很多人担心中海，保利，华润能做好产品吗？

我一直讲一个城市干活的工人都是那一批人，质量取决于验收标准，工程预算。

土木没有技术壁垒，不存在你绿城会做的东西，我中海做不出。在其他城市，他们也能做出豪宅。而现房就是倒逼他们做好项目。

2️⃣我在群里前几天还在讲(图2)期房这套模式迟早玩不下去了，购房者承担二三年的资金成本不说，还要交付就破发。
先今推出的抬板，四代宅，新计容等工具都是为了卖地，整体来说只是时间换空间。

新房行情一好，趁热打铁持续卖地→供应量增高→挤兑二手→重新影响新房价格，容易恶性循环。

现房模式倒逼减少供应才是出路。

打个比方，曾经的神盘宝龙一城承诺商业同步交付，建设期间发生商业烂尾，高架施工。
如果是现房模式，这种盘公区做的再好，清盘都难。

3️⃣举债新城开发已经过去了，城市边界定型。你以为开发商不怕背刺吗？周边空地越少越保险。
包括超高层，地铁都在严控。打江山转为守江山。

我的观点：以后楼市品质是基础，各家卷的都差不多，你说海曜和得力臻元府，从房子本身有什么本质区别？但是后者地段更优秀但卖不动，现房只会加大这种两极分化。
以后不讲什么鄞州，海曙，江北。
要讲景观学区，品牌，物业。

现房模式，必然有人会在部分业主入住后再下手，等台风质检，等物业评价。

而且现在流行的私宴厅，瑜伽室，室内高尔夫等无效配套未来都会被舍弃。

以后宁波什么地块最吃香？小地块➕核心区。再带点景观学区，这绝对是香饽饽。

而一些莫名其妙的大型地块以后基本没有开发价值。比如东钱湖某盘，前江某盘。

4️⃣失去了购房者提供的资金支撑，未来开发商不得不依靠银行贷款、债券发行或股权融资来覆盖整个建设周期，这三条渠道都捏在大手里。进一步加深了大手的掌控力。个人判断，目的是为了让一线城市率先启稳，因为一线城市的地块开发成本最高，特别是京沪。为了实现止跌回稳，从根本上控制土地供应才是根本。换句话说，房产税试点前提也是资产价格稳定，一文不值每年掉价的东西能收多少钱。

答案都写在"十五五"规划里：住房回归居住属性、弱化投机属性、摆脱对土地财政的依赖。