2026年10月14日，广州发布《关于进一步优化征收农村集体土地留用地管理的意见（征求意见稿）》。

进一步调整留用地指标核定、补偿安置、开发利用及资产管理规则。

这次调整不仅关系到村庄被征地后能拿回多少留用地，更关系到历史留用地如何兑现、村集体物业如何开发，以及村民能否分享相关收益。

一、征地留用地仍按10%核定，但计算方式要看清

文件明确，留用地指标按照实际征地面积的10%核定。

需要注意，实际征地面积并非简单等于征地红线面积，而是要扣除返还村庄使用的村民复建安置用地、公共设施用地，以及确需兑现的历史留用地等面积。

对于已经办理规划用地手续、后来再次被政府征收或依法收回的留用地，如果原安置补偿尚未落实，可以等量返还指标，也可以按照土地评估价值给予货币或物业补偿。

村领导尤其要关注指标核定书，核实征地面积、扣减项目及尚未兑现的指标。

二、留用地原则上不再直接给地，三种安置方式成为重点

新规提出，征地留用地原则上采取非实地留用方式，包括货币补偿、物业置换、作价出资入股。

货币补偿：标准不得低于首次签订安置协议并明确安置方式时，当地工业用地级别基准地价。

物业置换：优先安排产业园、厂房、商业及办公等存量经营性物业，不得置换商品住宅。协议必须明确位置、面积、交付时间、产权登记等事项。

作价入股：村集体可以将留用地指标折算成股权，参与产业园区、重点平台建设，按约定分享收益。

对村庄而言，不能只比较补偿金额，更要考虑物业位置、出租前景、收益稳定性及合作风险。

三、历史留用地迎来重要调整，部分指标有时间限制

对于2026年11月22日前已经约定实地留用、但尚未兑现的项目，政策鼓励转为货币、物业或入股安置。

确需实地兑现的，优先安排工业产业区块，支持集中建设产业园区。

特别值得注意的是，历史预支留用地指标，在文件正式印发后半年内仍未办理用地报批手续的，将按规定作废。

通过村际调剂取得的指标，也原则上需要在核定书取得后半年内完成用地报批，否则可能失效。

村领导应尽快摸清历史留用地指标、预支指标及报批进度，避免因程序拖延造成权益损失。

四、留用地开发鼓励提高容积率，但不能建商品住宅

文件明确，实地留用地不得用于商品住宅开发。

工业留用地基准容积率为2.0—4.0；符合条件、实际开发容积率超过4.0的部分，按80%比例复合抵扣指标，另外20%作为奖励。

非工业留用地也建立权益容积率及超额开发指标抵扣机制。

此外，符合条件的历史遗留建设用地，可以按照相关规定完善手续，并按历史遗留建设用地面积的50%抵扣留用地指标。

这对拥有历史厂房、低效工业用地的村庄具有现实意义，但并不意味着所有历史用地都能直接合法化。

五、村民最关心：土地、物业和补偿款能不能分？

文件明确，实地留用地和置换物业必须以农村集体经济组织名义整体登记，不得分割登记到个人名下，严禁直接分配给村民。

货币补偿款也必须纳入集体资产管理，并提留一定比例发展集体经济、建设公共设施。

剩余资金可在符合法律规定及民主决策程序的前提下，用于资产保值增值、提高农民生活水平。

因此，留用地不能直接分地、分物业给个人，但相关经营收益和资金使用，仍然与村民利益密切相关。

六、村领导决策必须表决，村民有权知情监督

留用地补偿、开发方案、收益分配及资产处置等重大事项，必须充分征求成员意见，并依法履行表决程序。

引入合作企业开发留用地，原则上应通过公共资源交易平台公开选择合作主体。

村集体还必须定期公布留用地资产处置、资金使用情况，涉及成员利益的重大事项应及时公开。

总体来看，这轮政策调整的核心，是推动留用地从长期等待实地兑现，转向货币补偿、物业经营和产业合作等多元方式。

对于村民，要重点关注补偿是否落实、资产是否安全、收益是否公开；

对于村领导，则应尽快梳理指标台账、历史遗留问题和可开发物业，选择真正有利于村庄长期发展的路径。

目前文件仍属征求意见稿，具体规则以正式印发版本为准。