2026年1月，佛山市自然资源局编制的《佛山市城中村改造综合规划（2024—2035年）》公示稿。

明确未来佛山城中村改造范围、改造方式及实施时序。

这份规划涉及五区243个城中村，直接关系到村民住宅、集体物业、土地开发及未来改造机会。

一、243个城中村纳入规划，涉及238平方公里

规划划定全市243个城中村，改造范围约238.16平方公里。其中：

禅城区47个、南海区71个、顺德区102个、高明区10个、三水区13个。

按照改造方式，划分为三类：

拆除新建20个，主要涉及宅基地和集体物业整体拆除重建；

拆整结合58个，重点改造集体物业，保留整治大部分宅基地；

整治提升165个，主要改善道路、消防、环境及公共设施。

这意味着，纳入规划不等于整村拆迁，超过九成村庄并未被划为整体拆除新建类。

二、哪些村庄有望整体拆除重建？

根据规划附表，20个拆除新建类城中村分别为：

禅城区5个：东升村、圣堂村、大沙村、朝东村、永新村。

南海区10个：东区社区、东秀社区、凤鸣社区、夏东社区、夏北社区、夏南一社区、夏南二社区、奇槎社区、平胜社区、夏南社区中的具体名称应以附表为准。

顺德区4个：勒竹社区、小涌村、苏岗社区、逢沙村。

三水区1个：鲁村村。

高明区没有划定拆除新建类城中村。

上述分类属于规划建议，不代表所有村庄已经启动拆迁，更不意味着已经确定补偿方案。

三、哪些片区优先推进？

规划明确，优先关注禅城区祖庙、石湾等中心城区，以及佛山中轴线、东平河水轴线周边城中村。

同时，重点支持具有结构性安全隐患、人口密集、历史文化特色，以及位于重要产业平台的村庄。

实施时序方面：

近期2024—2025年安排40个；

中期2026—2030年安排112个；

远期2031—2035年安排91个。

其中，近期涉及：

禅城深村、黎冲、朝东、东升、郊边；

南海叠北、叠南、夏北、平东、平南、沙溪、泌冲、东秀等；

顺德三洲、永丰、黄连、乐从、腾冲、小布、荷村等。

需要注意，近期属于规划时序分类，不代表上述村庄均已实际开工。

四、村民住宅和补偿，最值得关注什么？

首先，规划建议全市宅基地每年新增拆除规模原则上控制在30公顷以内，每年推动20—30个村实施整治提升。

其次，拆除新建项目要求合理安排安置房户型，采用“大户型+小户型”结合方式，兼顾村民自住与出租需求。

第三，规划提出逐步改变通过市场化谈判确定征拆补偿标准的方式，研究制定相对统一的城中村征收补偿安置办法。

但本次文件没有公布各村住宅补偿单价、回迁面积、临迁费或弃产补偿标准。

此外，规划明确要求充分征询村集体和村民改造意愿，保障知情权、参与权。符合条件的城中村，还可按规定申请调整改造分类。

五、集体物业和老旧厂房怎么改？

对于58个拆整结合类村庄，规划提出优先改造低效集体物业，保留整治大部分宅基地。

涉及产业园区的村庄，可通过厂房升级、产业招商、公共配套完善等方式，提高集体物业经营效益。

部分村庄还可探索“建新退旧”，通过在集体物业用地建设新村，推动原宅基地退出，实现土地布局优化。

对于165个整治提升类村庄，规划期内原则上不实施大规模拆除新建，但重大设施建设及连片低效用地改造等情况除外。

总体而言，佛山未来城中村改造将不再以大规模拆迁为唯一方向，而是根据区位、产业、资金和村民意愿，分类推进。

对于权属人来说，最重要的是先核实所在村庄属于哪种改造类型、什么实施时序，再关注后续正式项目计划及补偿安置方案。