越来越多的业主们都明白过来了，连老头老太太都说了，什么物业管理也好，物业服务也罢，都掩盖不了物业公司就是一个不折不扣的中间商（或二道贩子）的真实面目，它除了按不合理的规定用公权力强力收费以外，什么也干不成。

先看一个判例。山西有家物业公司，没经业主同意，把楼顶出租给通信公司建基站，收了四万九。这笔钱怎么分的？物业自己花了三万三修修补补，剩下的一万六退给业委会。

一万六退回来，打脸的是那三万三。物业拿业主的钱修业主的东西，转过头从业主口袋里再掏一次？

湖北更狠。某小区1700多户业主，集体把物业告了，索要车位收益、超标物业费、维修资金，合计约700万。物业服了八年务，车位收了多少年钱，账本一个字没给业主看过。

调解十多个小时，物业最终交出九成车位收益。九成。剩下的那一成算什么，帮忙数钱的辛苦费？

“包上包”的模式，才是这个行业最要命的地方。越秀服务这样的头部物企，这两年把大量物管服务发标外包，业内自己都看不下去了，说这是“二道贩式的物业经营模式”，“除了多创造一层第三者盈利赚钱机会，几乎无助于提质增效”。

保安外包、保洁外包、绿化外包、维修外包。物业公司坐在中间，一边收业主的钱，一边压外包商的价。物业公司到底干了什么？收钱，分钱，两头吃。

收费的规则本身也有大问题。房子交付了但没住人，物业费一分不能少。郑州有位业主，114平的房子空了五年，一天没住过，物业费交了13543块。没有垃圾清运需求，没有享受到日常服务，跟住户口掏一样的钱。

按服务付费，用多少付多少，这不是收费最基本的逻辑吗。全国已经有地方在改了，兰州新区空置房减免50%，长沙前24个月打七折，郑州一句“不适用”就把人打发了。

有人说物业是暴利行业。数据打脸：上市物企2025年上半年毛利率均值20%，净利率只有7.31%。看着不高。可钱到底花在哪了？

2025年百强物企人力成本占总成本超过50%，全国500强物企平均收缴率降到71%，连续四年下滑，中小物企普遍跌破65%。成本在涨，收缴率在跌，可物业公司的支出明细，有多少业主见过完整版。

中指研究院专家给物业公司提了个建议：设定5%到8%的基准利润率，利润跟服务评级挂钩。同时引入第三方审计，让业委会能查物业的所有财务凭证。这个建议能提出来，本身就说明问题，连专家都承认，物业账目长期以来是笔糊涂账。

另一边，业主自己管的小区在冒头。青岛建信花园，96户居民，2008年解聘物业后自治至今18年，十几年没收过物业费，公共收益覆盖所有维护开支，2026年初还拿出八万多给业主发红包。福建漳州祥云豪庭，连续自治八年，公共账户累计结余92.3万，147个摄像头全覆盖。

这些案例有个共性，都是500户以内的中小社区，邻里之间认识，账本贴墙上谁都能看。到了2000户以上的大社区，麻烦就来了。温州一个1500户的小区，业委会没经业主大会表决就推进34万改造项目，账目模糊，最后全体辞职，小区失管，街道专班驻点三个月才恢复秩序。

大社区不是不能自治，是缺监督制度。而监督制度缺位的原因，恰恰是物业公司最不希望业主搞明白的事情——账本透明了，中间的利差就藏不住了。

法律层面的风也在变。全国人大代表朱建弟在两会上建议修订《物业管理条例》，明确提出对物业公司盈利封顶、物业费引入第三方审计、业委会成员吸纳法律和财务专业人士。

住建部已经把“物业管理”的表述改成“物业服务”，纳入国民经济统计目录。民法典白纸黑字写着，物业合同是“服务合同”，双方是平等的合同关系，物业不是管理者，业主是被服务的对象。

中间商这个角色，不是物业公司自己选的，是制度留的缝隙。缝隙正在被堵上。但堵缝隙的速度，赶不上业主明白过来的速度。明白过来的业主，不会再接受一本看不清的账。

信息来源：收费监管强化，物企如何合规转化共有收益与前端服务？| 物业研究-中房网