有些盘，等得让人心碎。

保利冼村，终于拿预售证了。标准地名“广萃庭”，但广州人更熟悉它另一个名字——“保利天御”。

这个证，晚了十几年。

01｜一场没有赢家的局

冼村旧改，2009年筹备，2010年启动，1950栋村屋。谁都没想到，这一拆，拆了十五年。村民等安置，开发商砸钱砸人。到2025年7月最后两栋拆除时，很多老人已经等不到了，整村预计2028年才回迁完成。人生能有几个十五年？

02｜先看产品，到底什么水平？

整个项目就3栋商品住宅，50层超高层。这次拿证的是2栋和3栋，1栋还没出正负零。产品走超大面积路线，户型268㎡起步，层高3.5米，专梯专户。什么概念？保利玥玺湾部分产品才3.3-3.45米，保利天曜只有3.1米。3.5米的层高，在珠江新城在售豪宅里确实是硬货。

总高50层，3楼起售，10楼、24楼、38楼是避难层。

03｜前有追兵后有堵截

它的日子不算好过。前有玥玺湾一线望江，成交均价16万+/平；后有越秀马场项目，SKP签约、华尔道夫入驻、236亿拿地、一个多月完成从摘地到开工。3-4年建成，速度惊人。

保利冼村卡在中间，有点尴尬。

04｜回迁混居，绕不开的话题

商品房和回迁房同板块不同小区。圈层、管理、二手溢价，多少会受影响。冼村回迁房此前法拍单价约3万/平，与商品房价差巨大。

05｜到底值不值得看？

10月开放样板房。吹风价目前没官方口径，此前流传的“10万/平”已被保利官方辟谣。参考：2栋3栋268㎡，套套3000万起步；1栋350-406㎡，总价奔4500万-6000万+。

怎么说呢。珠江新城核心区最后一宗住宅用地，绝版属性是真的。但户型设计是二十年前走过来的，能不能跟上现在买家的审美，是另一回事。

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