“城市套路深！”福建厦门，一女子花389万首付款囤了6套房。这是开发商联合中介，推出的“特殊渠道销售模式”。女子只需付30%房款，不用网签过户，在约定2年期限里找实际买家，由买家和开发商签合同。女子卖出去就挣差价，卖不掉，开发商就全额无息退还已付房款。女子以为自己生财有道，坐等发财，为了这笔生意，还专门注册一家空壳公司。可她万万没想到，房子一套没卖出去，开发商却翻脸不认账，389万首付款一分不退，还要求她支付20%违约金。女子傻眼了，愤怒的把开发商告上法庭，法院判了。

王女士手里有一笔闲置资金，她受当地购房限购政策限制，没法直接以个人名义购买商品房。

后来，她通过中介接触到当地一家房企。

开发商正在推一种专门针对“大客户”的特殊渠道销售模式。

王女士不用占个人购房名额，也不用走常规的网签过户流程，只要先付30%的房款预定房源，在约定的2年期限里，自己去找真正有购房需求的下家。

而下家，直接和开发商签正式的商品房买卖合同，中间的差价全归王女士赚，她肯定能赚的盆满钵满。

更让王女士放心的是，双方白纸黑字写了兜底条款。

条款写着，要是到了约定的最后期限，她手里预定的房子一套都没卖出去，开发商会把她之前付的所有首付款，全额无息退还给她，不用承担任何损失。

王女士觉得，这简直是稳赚不赔的生财路子，专门注册了一家没有任何实际经营业务的空壳公司。

她用这家公司的名义，一口气和开发商签了6份商品房预售合同。

她前前后后转了389万首付款，预定了6套商品房，就等着楼市行情回暖，转手把房子卖出去赚差价。

谁知道，当地楼市行情持续走冷，2年的约定时间到了，6套房子一套都没找到下家。

王女士拿着当初的书面约定，去找开发商要退款，对方直接翻脸不认账。

开发商说，双方签的商品房预售合同是完全合法有效的。

而王女士这边，没按合同约定补齐剩下的70%购房款，属于严重违约，不仅389万首付款一分钱不退，还要反过来向她收总房款20%的违约金。

王女士直接傻了眼，一怒之下把开发商告到了法院。

法院认为，王女士注册空壳公司根本就没有真实收房、实际买房的意图。

整个交易，从头到尾都是开发商联合中介搞出来的“收储式转售”囤房模式，是通过虚假预定制造房源紧张的假象，变相炒房扰乱楼市秩序。

法院直接认定6份预售合同全部无效，判决开发商全额返还王女士389万首付款，同时支付对应的资金占用利息。

江苏苏州，某楼盘开发商也联合房产中介，推出类似的“预定转售”炒房模式，吸引了10多名投资者支付首付款囤房。

后来，楼市降温后开发商拒绝退款，多名投资者集体起诉。

法院最终认定所有预售合同均为虚假交易，全部判决开发商返还已收房款，当地住建部门同时对该房企作出了行政处罚。

在我看来，这种所谓的稳赚不赔炒房模式，从头到尾就是个坑。

开发商拉着人囤房，是想制造房源紧张的假象，变相快速回笼资金，行情好大家一起赚差价，行情不好就直接翻脸吞掉首付款。

我们普通人拿着钱想钻楼市规则的空子，最后大概率是偷鸡不成蚀把米，哪怕最后钱能要回来，2年的资金占用成本也全打了水漂。

《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

具体到本案，双方签订预售合同并非真实购房意图，属于通谋虚假交易，合同自始无效，开发商据此收取的首付款应当全额返还。

王女士总想着绕开限购规则，靠“空手套白狼”的方式囤房赚差价，却没意识到你盯着开发商给的差价，开发商盯着的是你手里的本金。

所有钻楼市监管空子的投机操作，最后大概率都是自己给自己挖的坑。

对此，你怎么看？

案例来源：光明网2026-8-27