澳洲增加住宅新思路：从城市蔓延（Urban Sprawl）向城市填充（Urban Infill）与紧凑型城市（Compact City）模式的转型

澳洲住房危机正在迫使各州重新思考一个问题：当城市外围土地越来越贵、基础设施铺设成本越来越高，成熟郊区能不能住进更多人？2026年7月1日，堪培拉中间型住宅改革正式实施，推广“中等密度住房（Missing Middle Housing）”。

在堪培拉的城市规划中，RZ1和RZ2是两种最主要的住宅分区（Residential Zones），它们共同构成了堪培拉约92.6%的住宅用地。两者的核心区别在于住宅密度、地理位置以及允许的建筑类型。以下是两者的具体概念解释：

1. RZ1 - 郊区住宅区（Suburban Zone）
RZ1是堪培拉最基础、占比最大的住宅分区（约占79.7%），主要特征是低密度。

建筑类型：目前主要由传统的独栋住宅（Single dwelling houses）组成，旨在维持原有的低密度郊区风貌。

2. RZ2 - 郊区核心住宅区（Suburban Core Zone）

RZ2是堪培拉第二大住宅分区（约占12.9%），主要特征是中等密度，通常分布在靠近商店、公共服务设施和公共交通主干道的区域。

建筑类型：鼓励多样化的住房类型，除了传统的独栋住宅外，还允许建造联排别墅（Townhouses）、露台住宅（Terrace houses）以及两层以下的低层公寓楼。

官方数据显示，RZ1约占堪培拉住宅用地79.7%， RZ2约占12.9%，两者合计约92.6%。也就是说，这次改革几乎触及整个城市的传统住宅版图。 不是大拆大建，而是让传统郊区温和增密 。新政最核心的变化，是填补独栋住宅与高层公寓之间长期缺失的一层产品。根据已经生效的规划，RZ1可以更广泛建设双拼、三拼、联排住宅、镇屋以及最高两层的低层公寓；RZ2则可以建设最高三层的同类住宅，同时放宽部分土地细分、合并以及多住宅开发限制。改革已于7月1日正式生效。

所以，堪培拉不是准备把普通郊区全部高层化，而是在保持低层街区形态的同时提高土地利用效率。过去一块较大的住宅地可能只能对应一栋独立屋，未来满足退界、停车、树木及设计要求后，可能容纳两套、三套甚至更多住房。这也意味着，未来郊区土地估值除了地段、面积和房屋品质，还会多出一个重要变量：这块地到底能够合法、经济地承载多少住宅。 外围扩张已经难以解决住房供应 。这背后的压力并不难理解，首都领地（ACT）政府预计，目前约47万的人口到2050年可能接近70万，并提出到2030年底为3万套新增住房创造条件。官方明确表示，大部分新增住宅需要通过成熟城区填充式开发实现，而不能继续主要依靠城市不断向外围扩张。

Grattan Institute的研究甚至估算，如果悉尼所有住宅用地普遍允许建设三层联排和低层公寓，在当前经济条件下，可以释放超过100万套具有商业可行性的潜在住房容量。当然，这100万套不是已经批准、更不是一定会建成，而是说明一个趋势：澳洲住房政策正在从“哪里还能开发新郊区”，逐步转向“已经存在的成熟郊区还能合理增加多少住房”。