【百度、欢聚、虎牙集体出走！番禺产业大"换血"？】近期，番禺的“百度（中国）有限公司广州分公司”，已搬离番禺海伦堡创意园。整体搬往琶洲的广东财经大学。番禺万博的欢聚、虎牙会在9月份陆续迁往佛山，其中“欢聚”将于9月入驻佛山三山新城。虎牙区域总部正在筹备迁址至佛罗伦萨小镇旁。两家公司不再是租场地，而是直接在佛山买地建总部。2023年万博CBD“四上”企业各项经济指标总量达1022.76亿元，迈入千亿级产业平台，欢聚与虎牙正是万博CBD互联网赛道的核心代表。番禺引以为傲的企业似乎在集体出走。

我谈谈看法：1、这次搬迁不是番禺的个案，而是广州企业普遍压降成本的一次写字楼市场全面洗牌。消费市场这几年有消费降级的现象，写字楼市场最近两年也有“消费降级”的情况。这几年有不少公司从珠江新城迁出，陆续搬到租金较低的琶洲，万博等板块；而原来在万博，白云新城等次级办公商圈的企业部分又继续往下搬。一部分去了广佛交界的区域，一部分到了租金更便宜的各种产业园，孵化园等。广州在产业结构上，以传统产业为主，而这轮经济复苏是由高新行业带动的，传统行业基本捞不到什么好处。在业绩下降，利润下滑的大背景下，大量企业只能压缩成本。而降低办公成本是最容易的选项。200多一平的月租搬到100来一平；一百多的搬到7、8十一平的；原来7、8十的搬到3、4十的。这个趋势在广州随处可见。

2、写字楼消费降级，每一级都承接上一级的流入，本来自己的客户又流向下一级，那顶奢的“珠金琶”怎么办？没办法。首先是珠城，租金这几年大幅下跌，区内部分硬件差一点的写字楼，私人小业主房租的盘，月租已经低于100元一平，而且不少。琶洲也是供大于求很严重，不少写字楼最近在整栋整体拍卖，我之前介绍过，一些整体法拍的甲级些资料每平米低于一万。金融城更惨，大部分都是空置的。一是这个板块入市最晚，市场早就都被几个板块瓜分得差不多了。二是规划完全没看市场需求，开发巨大多数是国企，也只是当政治任务，所以从建设到招商都脱离市场。所以空置也是最严重的，租金也最低。那目前留在“珠金琶”的是哪些企业呢？一是租户也业主重新谈判，按新价格签约的；二是国央企总部，这类企业轻易不挪窝；三是特别需要门面的公司，说得难听一点就是通过门面唬人的小公司甚至皮包公司，比如从事灰色业务的一些金融公司等。

3、佛山办公市场，情况比广州更惨烈。核心区的千灯湖都不到100，其他各个板块可想而知。佛山很多板块的写字楼都在和广州的产业园孵化园抢客。同样价格广州内的产业园，还是远一点佛山但是高大上的写字楼。就看租户的个人偏好了。

4、以上说的是办公市场，并不代表产业。比如番禺的龙头企业希音。总部虽然说是是在海外，但实际整条产业链的核心都还在番禺。而有些企业总部则有两个。一个在大城市的CBD，但实际办公的人并不多，这是当年拿地的承诺，拿地盖写字楼这都是公司的资产和未来的租金收益。但实际总部还一个，在附近租金便宜的区域或城市，为了公司的运营成本。所以双总部既“降本”又“增效”。最终谁被忽悠了，大家自己想想。