11月1日，中指研究院公布了10月的房价数据。百城二手住宅均价是每平方米12376元，比9月跌了0.61%，比去年同期跌了6.72%。
在100个样本城市里，98个城市的二手房价格环比下跌，只有1个上涨，1个持平。这些数字落到每个家庭身上，就是实打实的钱。
不少房东挂牌好几个月，价格一调再调，来看房的人还是不多。
中国历史上，这类房子其实有几个共同的样子。第一种，房主一直守着高价不肯卖的豪宅。
明代内阁首辅徐阶是松江华亭人，徐家在松江城里有一座大宅。据清初松江本地人的笔记记载，万历年间有一位总兵想买，徐家请人估价，大约值五万两白银。
徐家嫌对方出价低，没有卖。这一拖就是四十多年。万历、泰昌、天启、崇祯四个年号过去了，来问价的人不少，徐家一直没松口。
1645年清军攻破松江，城中遭到屠杀，徐家后人逃难，大宅被拿去当了兵营。十几年后清廷给了补偿，据记载只有三千两左右，还不到当初估价的一成。
徐家的问题在于，他们把时局当成了不会变的东西。房价高的时候，人人都觉得还能更高。
可改朝换代这样的大变局一来，宅子再好也只能任人处置。能卖的时候不卖，等到想卖了，主动权已经不在自己手里。
第二种，靠借钱堆起来的地产。晚清上海的徐润是广东香山人，做买办起家，后来成了上海滩数一数二的华人地产商。
1883年前后，他手里没开发的地有2900多亩，已经盖了房的地有三百多亩，每年光收租金就有十多万两。他的钱大多是借来的。
徐润把地和房子抵押给钱庄，拿到钱再去买地。光是从22家钱庄就借了一百零五万多两，另外还有股票抵押借款等好几笔欠款。
地价上涨的时候，这种做法赚钱很快。银根一收紧，麻烦马上就来了。1883年，上海爆发了金融风潮。
这一年年初，上海南北市有78家钱庄，到年底只剩下10家。钱庄自己都保不住，只能逼着借款人还钱。
徐润只好低价卖房，可满城都是急着卖房的人，价格被越压越低。1883年11月21日，徐润召集所有债主，公开全部账目，宣布破产。
他交出成本约223万两的房地产和一批股票，用来抵偿约252万两的债务。那2900多亩没开发的地，只卖了107万多两。
上海滩的华人地产大王，几个月就倒下了。徐润晚年写的自叙年谱，也把中法战争当成了导火索。
研究这场风潮的史料显示，中法冲突让人心惶惶只是背景之一，白银外流导致银根紧缩、华北大旱造成市面萎缩，也都起了作用。而且法军进攻驻越清军是在1883年12月，那时徐润已经破产了。
第三种，靠特殊时局撑起价格的房子。民国时期，天津英租界住进了大批前清遗老和下台军阀，有钱人扎堆，房子供不应求，开发商赚了不少。
1927年1月，汉口和九江的英租界先后被中国民众收回，随后中英双方签订协定，正式交还。消息传到天津，英租界里人心浮动，房子突然没人敢接，入场晚的开发商亏得很惨。
天津文人冯文洵在《丙寅天津竹枝词》里写过这件事，大意是别再夸这块地多值钱，房产买卖的兴衰全看人心。丙寅年对应的是1926年到1927年初的农历年，汉口、九江的租界正是在这个农历年里收回的。
收回租界，是中国人争回主权的大事。那些押注租界会一直安稳的人，看错的是历史大势。靠外国势力庇护抬起来的房价，根基本来就是虚的。
第四种，靠名气炒上去的“孤品”房子。南京沈举人巷的“张治中公馆”，据媒体报道，中介报价从2006年的3000万元一路涨到2018年的2.3亿元，一直没人买。
后来它进入了司法拍卖，2022年2月以9410万元起拍，因为没人报名而流拍。2025年4月，起拍价降到6599万元，又因为当事人提出执行异议，被法院暂缓拍卖。
今年2月27日，两名竞买人一共出了2次价，以6604万元成交，只比起拍价高5万元，比评估价低了2822万多元。还有一个细节值得留意。
拍卖资料显示，原来那座民国建筑，2008年已经被产权人拆掉重建，当初认定它所依据的保护条例也已经废止。买家真掏钱的时候，看的是房子本身、地段和手续。
从报价2.3亿元到成交6604万元，“稀缺”这块招牌没能撑住价格。把这几处房子放在一起看，共同点很清楚：涨得最快的时候，人人都说它稀缺、安全、能传给子孙；等到时局一变、资金一紧、人一走，它就成了想卖也卖不掉的包袱。
再看眼下的楼市。10月，一线城市新房价格同比上涨5.08%，三四线代表城市新房价格同比下跌2.01%。
二手房方面，一线、二线、三四线城市同比分别下跌6.00%、7.21%、6.53%。不同城市之间、新房和二手房之间，差距越来越大。
想靠收租回本，也得算清楚账。9月，50个城市的住宅平均租金同比下跌了2.23%。
截至9月，50城平均租金房价比是2.30%，而中指研究院估算，居民买房的综合资金成本在2.4%到2.7%之间。按平均水平算，收来的租金还不够付资金成本。
只有长沙、哈尔滨等少数城市的租金房价比超过了3%。政策也在托底。
中指研究院认为，购房贷款贴息能降低居民买房成本，再加上房企年底推盘，预计会给年末新房成交带来一定支撑；二手房成交会保持一定活跃度，但市场预期偏弱，价格大概率继续波动调整。成交量起来了，价格却还在调整，买家只认符合行情的实价。
中国社会安定，政策工具也多，眼下的楼市调整总体有序，和历史上那几次突然崩盘差别很大。对普通家庭来说，与其天天猜涨跌，不如先算清几笔账：这座城市的人口在增加还是在减少？
租金能不能覆盖月供？真急着用钱的时候，按市场价能不能在几个月内卖掉？徐家、徐润和租界里的投机者，都没把这几笔账算明白。
房子首先是用来住的，这个道理放在哪个年代都一样。