过去判断一个城中村改造进展快不快，很多人第一反应就是看签约率。

80%、90%、95%……数字越高，大家越容易认为项目已经稳了。

尤其当签约率接近100%，不少村民甚至会觉得：最难的拆迁都解决了，接下来无非就是拆房、卖地、建设、回迁。

但这几年看过越来越多旧改项目后，我们可能要改变这个判断标准了。

因为现实已经证明：高签约率，不等于项目一定能顺利走到最后。

特别是广东近期连续完善城市更新专项规划、片区策划、项目实施方案和年度实施计划等规则后；

一个趋势已经越来越明显：城市更新正在从过去强调“拆不拆得动”，转向关注一个项目能不能真正实施、资金能不能平衡、最后能不能持续运营。

所以，以后判断一个旧改靠不靠谱，至少还要看下面几件事。

①先看产权，到底理不理得顺。

签约解决的是改造意愿，但一个项目真正实施，还涉及土地权属、房屋产权、未登记建筑、历史遗留问题以及不同权利主体之间的关系。

广东最新城市更新项目实施方案导则，已经专门提出完善产权登记、产权归集、价值评估和争议协调等内容。

这说明什么？

村民愿意改，只代表迈出了第一步；产权问题能不能真正处理完，才决定土地和项目能不能继续往下走。

②再看钱，到底算不算得过来。

这可能是今天判断旧改最重要的一项。

过去房地产市场好的时候，项目只要位置不错、开发强度足够，很多成本最终都可以通过房地产开发消化。

但现在土地市场、房价、融资环境都发生了变化。

尤其广州当前不少城中村已经转向政府主导“做地”的新模式，前期推动征拆和土地整理，后续通过净地公开出让实现资金回笼。

这时候就不能只问“拆了多少”，还要问：做地成本多少？安置成本多少？土地能卖多少钱？开发商愿不愿意拿地？整个资金循环能不能跑起来？

如果后面的土地卖不出去，前面拆得再快，资金压力一样会出现。

③还要看项目，到底有没有真正进入实施通道。

广东最新城市更新规则已经提出建立项目储备库和项目实施库，并强调“成熟一个、入库一个”，年度实施计划还要与城市体检、专项规划和项目库衔接。

这意味着，“有规划”和“马上实施”之间，还有很长一段距离。

以后普通居民看到一个旧改消息，除了问有没有规划、签约率多少，更应该关注：

有没有成熟实施方案？有没有进入实施库和年度计划？资金来源有没有明确？

这些指标，可能比一张漂亮效果图更重要。

④最后还要看，建完以后怎么办。

这一点过去最容易被忽视。

城市更新不是交楼那一天就结束。大量城中村改造还会形成商业、办公、产业物业和村集体经营性资产；

这些物业未来谁招商、谁运营、能不能租出去、租金能不能支撑长期收益，同样决定更新到底有没有创造价值。

广东最新规则越来越强调“运营前置”，其实就是在提醒大家：不能只把建设完成当作成功。

如果旧厂房改成产业园却长期空置，村集体商业盖起来却招不到商户，写字楼建得很漂亮却没有企业进驻；

那么这种更新很可能只是把过去的低效资产，变成成本更高的新资产。

所以小编认为，未来判断一个旧改项目靠不靠谱，标准真的要变了。

以前大家最关心的是三个问题：签了多少？拆了多少？什么时候回迁？

以后可能还要增加几个问题：

产权理顺了吗？资金闭环了吗？土地卖得出去吗？项目真正入库了吗？后面的招商运营想清楚了吗？

签约率当然重要，因为没有居民支持，很多项目连第一关都过不了。

但今天的城市更新已经进入更复杂的阶段。

签约率解决的是“能不能开始”，产权、资金、市场和运营决定的，才是“能不能走到最后”。

以后看旧改，真的不能只看签约率了。

后续，我们将继续关注广东城市更新新规，以及各地旧改项目从签约、做地到土地出让、建设运营的真实进展。